通过地价看房价，未来房价到底是否会回落？

来源：房天下发布时间：2019-04-11 14:33:23

2019年已经过去了四分之一，普通购房者*为关注的房价却并没有出现明显的松动。因此，很多购房者不禁担心，未来房价是不是不会回落了，自己的买房计划是不是要无限期后延呢？

去年下半年开始，房地产市场的成交量已经开始放缓。一方面，房价连续上涨了2年多的时间，已经处于历史高位，购房者对于房价的敏感度也是越来越高，不少购房者开始进入观望状态中；另一方面，楼市调控依然处于收紧的态势，房住不炒依然是房地产市场调控的主旋律，因此给了人们房价会回落的期望。

但是，通过国家统计局发布的全国70个大中城市的房价数据来看，全国重点城市的房价并没有应声而跌，相反，很多城市的房价依然处于涨势。联想到前段时间，曾经有过楼盘降价促销活动被紧急叫停，有关国家不想让房价回落的说法不胫而走，那么，事实是否如此呢？

在说未来房价到底是涨还是跌之前，我们不妨从房价的构成上来分析一下，未来房价的走势。大家都知道，房价的构成要素有很多，简单来说，包含地价、各项税费、建安成本、人工成本以及开发商的利润等。理论上，当上述任何一个要素的价格上涨，而其他要素不变的情形下，房价肯定会上涨。

首先，我们来看一下地价。上海易居房地产研究院发布的数据显示，2019年一季度，全国40个典型城市土地成交建筑面积10567.6万平方米，同比下降22.2%；土地出让金收入5164.7亿元，同比减少16.5%。通过以上数据不难看出，今年一季度土地市场的成交有所下滑，成交面积和土地出让金收入同比均出现回落。但是，仔细计算不难发现，虽然成交面积和土地出让金收入减少了，但是地价却上涨了。今年一季度全国40个典型城市土地成交均价为4887.3元/平方米，同比上涨7.3%。

其次，来看一下房地产也税费的变化。根据财政部、税务总局、海关总署联合印发的《关于深化增值税改革有关政策的公告》，决定自4月1日起降低部分行业增值税率，其中建筑业、房地产业的增值税的税率已由10%调整为9%，调低了1个百分点。

在其他因素不变的因素下，单纯比较地价以及增值税的税率，大家会发现未来房价很难有实质性回落，毕竟地价上涨的幅度远高于增值税税率。但是，实际情况并非如此。

随着房地产市场的集中度越来越高，千亿房企的数量越来越多，房地产开发企业对于成本的控制也是越来越强，品牌房企可以通过集采降低建材的成本。另外，按照薄利多销的原则，房地产企业通过扩大规模，提升市场占有率的方式，一样可以获得不多的收益。换句话说，开发商可以通过牺牲一部分利润，来形成规模优势，虽然利润率有可能会降低，但是利润的绝对值却可以大幅上升。

未来，国内房价的走势会受到地价的影响，但是又绝对不会一味地跟随地价的涨跌。如果只是单纯的一位地价涨了，那么房价一定会涨，那肯定是错误的。未来房价的走势，依然要看国内经济形势以及楼市调控的走向。只要楼市调控不放松，房价小幅回落依然可期。

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