刚刚国家透露了一个重要信号，购房者关心的房地产机会在哪里？

来源：吉屋网发布时间：2019-04-10 15:25:09

随着2018年楼市调整的深化，基本上在2019年已经呈现出我们要看到的局面雏形。如果只看现象而不是透过现象看本质，那么就很难把握真正的市场动向。多少人被三四线城市的疯狂所蒙蔽，殊不知在很多没有人口和资源产业支撑的三四线城市根本就没有未来，满眼的繁花似锦却都是昙花一现，即使你依然看到的是房价高高在上，但是热度早就失去光彩。而回看一二线城市，就要淡定的多了，在楼市严厉调控下，市场降温回稳，但从成熟度来看，并不意味着这里没有购房需求。

进入2019年，*近的一些市场有了新的变化，这也让我们重新审视一二线城市与三四线城市之间的关系，全国市场分化加剧的现象越来越突出。作为购房者也越来越深深感触到两个完全不一样的市场。三四线城市再怎么火热它也只是野蛮粗放，经不起时间的考验。

从长远来说，一线城市发展已经相对比较成熟，也到了一个比较接近天花板的高度，但其基础牢固人口基数大，对于购房者而言，我一向支持在一线城市买房，无论你怎么买，基本上问题都不太大。但一线城市由于供地节奏控制、租赁用地比例不断增加、土地价格被抬升等因素，步入“慢周转”阶段，长期趋稳。住房消费以刚需和改善为主，投资投机需求将会被进一步挤压。

对于二线城市，一些比较有经济基础的城市，或许房价还能平稳上涨。而*近国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》则透露了一个重要的信号，也印证了我此前的判断。

《任务》要求，要推动大中小城市协调发展。超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延，合理疏通中心城区非核心功能，推动产业和人口向一*交通圈地区扩散。大城市要提高精细化管理水平，增强要素集聚、高端服务和科技创新能力，发挥规模效应和辐射带动作用。

城市的发展也是遵循同样的道理，先富带头富，超大特大城市是都市圈发展的中心，推动超大特大城市产业和人口向一*交通圈地区扩散，也是为了加快形成大都市圈，让这些城市更好的发挥好中心引领带动作用。据资料显示，目前城区人口超过500万的城市有13座，除了北上广深这四个超大城市，还有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙为特大城市。

上面说到的是一线城市和强二线城市，那么除了超大和特大城市，一些普通的大城市，尤其是二线中等城市也要加快发展，在未来，这些城市将在新一轮城市格局中得到迅猛发展的机会。中原地产首席市场分析师张大伟说，未来一些大都市圈内的三四线城市，将会是产业布局和人口*的重点，这些城市具备较大的发展潜力。大家知道，我一向把这些所谓的三四线城市甚至五六线城市从来都是当作一线城市或二线城市来分析的，比如环京比如北三县，它正是依附于一线城市的市场。如果简单从三四线城市的角度分析显然不合理。

现在超大、特大城市发展比较快，辐射范围早已经超过了自身行政边界，在不改变行政区划前提下，把周边地区也纳入到中心城市一起发展，这不正是北三县跟北京的关系吗？如今正在从四统一多角度融合发展。这就相当于中心大城市的延伸和扩大，让中心城市和周边地区实现共赢，所以这些城市不能单纯当作三四线城市看待。

现实也正在证明这个道理。报道称，不同于往年，2019年的楼市回暖，主要局限于一二线部分城市，尤其是四个一线城市。尽管如此，开发商一点也不敢过于兴奋。他们普遍在做的事是抓紧销售的窗口期，快速抢客去化，回笼现金。

开发商拿地也在回归一二线城市，哪怕在三四线城市获益的碧桂园，也对此前的业务布局做出了战略调整，对三四线城市的未来预判也有了很大变化，正在逐渐收缩三四线城市战线，将注意力聚焦在主要二线城市或强三线城市以及一线城市周边。这跟大势判断也保持了一致性。

据诸葛找房新房市场月报显示，3月份，30城商品房成交面积同环比均上涨，热点一二线城市市场有所回暖，一线城市商品房成交面积同比上涨六成，三四线城市市场仍有下行压力，3月多数三四线城市成交面积同比出现下滑。

未来除了提到的13个城市外，其他城市都将全面放开放宽*限制，这个过程中，有一大批二线城市受益*。包括西安、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州等城市。另外《任务》中还提出，加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。这也就是我之前讲到的一些城市群在未来发展将会有巨大潜力。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，随着人口逐步向一二线城市转移，未来房地产的机会不可能出现在三四五线城市，而是依然在一二线城市。另外，经济学家马光远也谈到，“价格偏低不代表都可以投资，都可以买。大量的四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。”

总结来看，一线城市比较成熟稳定，需求基数大，对购房者比较安全。强二线城市特别是一些房价比较低的二线城市未来发展潜力还是可期的。*简单的判断依然是人口净流入的趋势。一线城市不说，二线城市特别是一些省会城市和中部崛起城市都会有一个比较好的前程。而大城市周边的人口净流入城市中，如果以前房价上涨比较慢，未来就有潜力。*后要重点关注的是，比如一些环粤港澳大湾区、长三角、珠三角等区域的城市，只要过去不是被透支，那么就还有上涨空间，但一定要避免像过去环京市场的过热透支。