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一、大产权房
“大产权”就是全产权。是指开发商出售时具有政府颁发的商品房预售许可证。业主购买后，具有合法房屋权证，并具有房屋土地使用证的房屋。大产权房包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。
二、小产权房
“小产权房”并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权房分为3种：
（1）在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。
（2）在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
（3）各类农业园或养老院的别墅。
（4）在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
三、小产权房与大产权房的区别
1、大产权房
（1）大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
（2）职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
（3）大产权房的用地是由国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
（4）购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
2、小产权房
（1）小产权房的房产证由乡镇政府颁发，不是国家颁发，个人并没有实际的产权，也不受法律保护。
（2）个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。
（3）小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
（4）购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
四、购买小产权房的风险
1、无法办理房产证、产权证
小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这是小产权房较大*严重的问题。
2、无法进行银行贷款和抵押贷款
购买小产权房没有房产证，没有经过备案，就不能去银行做贷款，只能一次交清房款；同样未来也不能拿这个房子去银行做抵押。
3、拆迁补偿难，质量没保证
因不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者将来遇到拆迁，将得到补偿，你的孩子就不能成为”拆二代“。且小产权房屋违反国家政策被强拆后，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面。
4、小产权房交易难
小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益很难得到保证。
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